Retraite et logement

Publié en février 2020

Président de l'Institut Diderot, fondateur et vice-président du groupe Covéa qui réunit les mutuelles d’assurance MAAF, MMA et GMF.

Les débats qui ont occupé l’opinion publique à propos de la retraite au cours des derniers mois se sont focalisés sur les éléments essentiels, déjà nombreux et complexes, et n’ont pu aborder des problématiques connexes pourtant intéressantes : c’est notamment le cas du lien entre logement et retraite.

Il est évident que le sort des retraités propriétaires est meilleur que celui de simples locataires. L’absence de loyer représente une amélioration forte du pouvoir d’achat et mieux encore, c’est un avantage en nature qui soustrait son bénéficiaire à certains aléas monétaires. Retraite évoluant moins vite que les loyers par exemple, ou encore contraintes imposées par les propriétaires, possibilité d’un revenu complémentaire grâce à une vente en viager, etc. Le deuxième attrait est que les régimes par capitalisation, rejetés par les syndicats et souhaités par certains politiques, trouvent  dans l’acquisition du logement une synthèse qui convient à tous. Comme par ailleurs la France manque de logements, que la construction est une activité économique non délocalisable, intégrer l’acquisition d’un logement dans la problématique de la retraite paraîtrait n’avoir que des avantages.

Certains peuvent néanmoins penser que l’achat d’une maison ou d’un appartement réduit la mobilité géographique qu’il faudrait  encourager pour faire face aux exigences de l’économie : il y a des obstacles plus importants à la mobilité que la propriété du logement, notamment la difficulté de faire évoluer simultanément les deux conjoints voire leurs enfants. Le frein réel que représente la propriété d’un logement à la mobilité est partiellement fiscal et pourrait être aisément levé : aujourd’hui le propriétaire d’un logement obligé de le quitter provisoirement pour des raisons professionnelles, doit en prendre un autre en location. S’il donne le sien en location simultanément pour un loyer identique l’opération devrait rester neutre pour lui. Or, elle ne l’est pas car entre la somme reçue est la somme versée, l’impôt confisque une partie de ce qui n’est qu’un revenu apparent.

Des avantages fiscaux sont  attribués pour souscrire des contrats de retraite facultatifs par capitalisation. Il est évident qu’ils devraient être étendus à l’acquisition d’un logement dans les conditions prévues pour les produits financiers. En cas de vente anticipée, le produit devrait être réinvesti dans un produit financier ou immobilier avec maintien des contraintes initiales. Il serait également utile de prendre des dispositions pour faciliter la vente en viager. Ce qu’on appelle retraite par capitalisation est en effet dénommée ainsi à tort. Il s’agit en fait de décapitalisation et le viager en est la traduction, très sécurisante puisqu’il assure au crédirentier un revenu jusqu’à la fin de sa vie Quelques dispositions complémentaires pourraient faciliter la prise en charge des propriétaires dépendants : par exemple en imposant la prise en compte de tables de mortalité différentes selon le degré de dépendance. Un tel système aurait l’avantage de promouvoir la construction, la propriété individuelle, la mobilité, l’idée de capitalisation et d’apporter de l’aisance aux retraités et aux personnes dépendantes.

Pourquoi attendre ?

 

 

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